ضريبة التصرف العقاري في السعودية

ضريبة التصرف العقاري في السعودية، واسمها النظامي ضريبة التصرفات العقارية، هي ضريبة بنسبة 5% تُفرض على التصرفات التي تنقل ملكية العقار أو منفعته بصورة دائمة أو لمدة تزيد على 50 عامًا، ما لم يكن التصرف من الحالات المعفاة نظامًا، ويتم احتسابها على قيمة التصرف المتفق عليها بشرط ألا تقل عن القيمة السوقية العادلة للعقار.

فإذا باع شخص عقارًا بقيمة مليون ريال، فإن الضريبة في الحالة العادية تكون:

1,000,000 × 5% = 50,000 ريال

لكن قبل تطبيق هذه المعادلة يجب معرفة: هل التصرف خاضع أصلًا؟ وهل توجد حالة إعفاء؟ وما القيمة التي ستعتمد عليها الهيئة؟ ومن المسؤول عن السداد؟

ولهذا فإن التعامل الصحيح مع ضريبة التصرفات العقارية يبدأ من تصنيف العملية قبل حساب الضريبة.

ما هي ضريبة التصرف العقاري؟

ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة تفرض عند حدوث تصرف عقاري ينقل ملكية العقار أو منفعته بصورة دائمة، بشكل مباشر أو غير مباشر، أو ينقل المنفعة لمدة تتجاوز 50 عامًا.

وقد دخل نظام ضريبة التصرفات العقارية الجديد حيز النفاذ في المملكة بتاريخ 10 أبريل 2025، ليحل محل اللائحة السابقة التي كانت تنظم الضريبة منذ بدء تطبيقها في أكتوبر 2020.

ولا تقتصر الضريبة على العقارات السكنية، وإنما قد تشمل التصرف في:

• الأراضي.
• الفلل.
• الشقق.
• المباني التجارية.
• العقارات الصناعية.
• الأراضي الزراعية.
• العقارات الاستثمارية.
• العقارات تحت الإنشاء.
• العقارات على الخارطة.
• أجزاء العقار المفرزة أو المشاعة.

كم نسبة ضريبة التصرف العقاري؟

نسبة ضريبة التصرفات العقارية في السعودية هي 5% من قيمة التصرف العقاري الخاضع للضريبة.

ولا يوجد حد أدنى لقيمة العقار حتى تطبق الضريبة؛ فالتصرف يكون خاضعًا بنسبة 5% متى دخل ضمن نطاق النظام ولم ينطبق عليه إعفاء.

مثال

تم بيع عقار بمبلغ:

800,000 ريال

الضريبة:

800,000 × 5% = 40,000 ريال

ويؤكد الدليل الرسمي لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك هذا المثال نفسه تقريبًا لعقار بقيمة 800 ألف ريال، بحيث تكون الضريبة المستحقة 40 ألف ريال.

كيف يتم حساب ضريبة التصرف العقاري؟

المعادلة الأساسية:

ضريبة التصرف العقاري = قيمة التصرف العقاري × 5%

أو:

الضريبة = قيمة العقار × 0.05

أمثلة على الحساب

لكن لا يكفي أن يكتب البائع والمشتري أي قيمة في العقد.

فالنظام ينص على احتساب الضريبة وفق إجمالي قيمة التصرف المتفق عليها متى كانت في حدود القيمة السوقية العادلة، ويمكن للهيئة التحقق من القيمة وإعادة احتساب الضريبة إذا ثبت أن القيمة المعلنة أقل من القيمة السوقية العادلة.

من يتحمل ضريبة التصرف العقاري: البائع أم المشتري؟

الأصل نظامًا أن المتصرف، وهو البائع في عملية البيع المعتادة، هو المسؤول أمام هيئة الزكاة والضريبة والجمارك عن الضريبة وسدادها.

وقد يصبح المشتري مسؤولًا بالتضامن في حالات معينة، مثل ثبوت مساهمته في عدم دفع الضريبة أو تخفيضها بصورة غير صحيحة.

أما اتفاق الطرفين تجاريًا على أن يتحمل المشتري قيمة الضريبة فلا يغير بالضرورة من الشخص المسؤول أمام الهيئة وفق أحكام النظام.

لذلك يجب التفريق بين:

من يتحمل التكلفة حسب اتفاق العقد

وبين:

من تقع عليه المسؤولية النظامية أمام الهيئة

اكتشف: افضل نظام محاسبي في السعودية

متى يتم سداد ضريبة التصرفات العقارية؟

تستحق الضريبة في تاريخ التصرف العقاري، ويجوز سدادها قبل هذا التاريخ.

ولا يتم عادة استكمال الإفراغ أو التوثيق قبل التأكد من تسجيل المعاملة وسداد الضريبة المستحقة أو التحقق من انطباق أحد الاستثناءات النظامية عليها.

لذلك فإن دورة العملية تكون عادة:

تحديد التصرف → تسجيله لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك → تحديد الخضوع أو الإعفاء → إصدار مبلغ الضريبة → السداد → الإفراغ أو التوثيق

كيف يتم تسجيل التصرف العقاري؟

لا تحتاج ضريبة التصرفات العقارية إلى تسجيل دوري للمنشأة بالطريقة المعتادة في ضريبة القيمة المضافة.

فهي ضريبة مرتبطة بكل عملية تصرف عقاري، ويتم تسجيل التصرف من خلال الخدمة المخصصة لدى هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

ويتم إدخال بيانات مثل:

• بيانات العقار.
• نوع التصرف.
• قيمة التصرف.
• بيانات الأطراف.
• ما إذا كانت العملية خاضعة أو مستثناة.

ثم يتم استكمال الإجراءات بحسب نتيجة الطلب.

ما التصرفات الخاضعة لضريبة التصرف العقاري؟

لا يقتصر مفهوم التصرف العقاري على البيع التقليدي.

فالنظام يشمل أي تصرف يؤدي إلى نقل الملكية أو المنفعة وفق التعريف النظامي.

ومن أمثلة التصرفات التي قد تدخل في نطاق الضريبة:

• البيع.
• المقايضة أو المعاوضة.
• بعض صور نقل الملكية.
• نقل حق الانتفاع طويل الأجل.
• بعض التصرفات غير المباشرة المرتبطة بالشركات العقارية.

ولذلك لا ننصح بالاعتماد على اسم العقد وحده، بل على الأثر الحقيقي للتصرف.

ما الحالات المعفاة من ضريبة التصرفات العقارية؟

حدد النظام عددًا من التصرفات العقارية المعفاة كليًا وفق شروط كل حالة.

ومن أبرزها:

• قسمة التركة بين الورثة.
• التصرف دون مقابل لوقف عام أو خاص أو مشترك.
• التصرف دون مقابل من أو إلى جمعية خيرية مرخصة.
• بعض التصرفات المتعلقة بالجهات العامة.
• حالات نزع الملكية للمصلحة العامة.
• الهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة.
• تنفيذ وصية شرعية موثقة.
• بعض التصرفات المتعلقة بالصناديق الاستثمارية.
• بعض عمليات إعادة الهيكلة والاندماج والاستحواذ بين الأشخاص الاعتبارية.
• بعض التصرفات بين الشركات أو الصناديق ذات الملكية المشتركة وفق الشروط النظامية.
• حالات محددة لنقل العقارات إلى مطور عقاري مرخص لمشروعات البيع على الخارطة.
• رد العقار إلى مالكه السابق بعد إلغاء التصرف الموثق بالشروط والمدد المحددة.

وجود اسم الحالة ضمن قائمة الإعفاءات لا يعني تطبيق الإعفاء آليًا في جميع الظروف؛ فبعض الحالات مرتبطة بشروط ملكية أو مدد زمنية أو مستندات محددة.

لذلك يجب التحقق من شروط الاستثناء قبل تنفيذ المعاملة.

اكتشف:الأنظمة المحاسبية المعتمدة من هيئة الزكاة والدخل

هل المسكن الأول معفى من ضريبة التصرف العقاري؟

هناك آلية حكومية تتحمل من خلالها الدولة ضريبة التصرفات العقارية عن المسكن الأول للمواطن ضمن الحدود والشروط المقررة.

وتوضح إرشادات الهيئة أن تحمل الدولة يصل إلى قيمة عقار قدرها مليون ريال، وتطبق ضريبة 5% على الجزء الذي يتجاوز هذا الحد إذا انطبقت شروط الاستفادة.

مثال

إذا اشترى مواطن مستحق للدعم مسكنه الأول بقيمة:

1,200,000 ريال

وكان تحمل الدولة يغطي أول مليون ريال، فإن الجزء المتبقي:

1,200,000 - 1,000,000 = 200,000 ريال

الضريبة على الجزء الزائد:

200,000 × 5% = 10,000 ريال

مع ضرورة استيفاء شروط وآلية الاستحقاق الرسمية.

ما الفرق بين ضريبة التصرف العقاري وضريبة القيمة المضافة؟

يحدث خلط كبير بين الضريبتين.

وقد أكد المرسوم الخاص بنظام ضريبة التصرفات العقارية أن التوريدات العقارية التي تخضع لضريبة التصرفات العقارية تعفى من ضريبة القيمة المضافة وفق الأحكام ذات الصلة.

ويمكنك قراءة دليل ضريبة القيمة المضافة في السعودية لفهم الفرق بين الالتزامات الضريبية المختلفة.

هل ضريبة التصرف العقاري لها حد تسجيل؟

لا يوجد حد تسجيل إلزامي مثل ضريبة القيمة المضافة.

فهي ضريبة عمليات، ولذلك يسجل كل تصرف عقاري بصورة مستقلة، وتخضع جميع التصرفات في الأصل ما لم ينطبق عليها استثناء نظامي.

وهذا يعني أن شخصًا يبيع عقارًا واحدًا قد يحتاج إلى تسجيل التصرف حتى إذا لم يكن لديه نشاط عقاري مستمر.

كيف تسجل الشركات العقارية الضريبة محاسبيًا؟

بالنسبة للشركات والمطورين والجهات التي لديها عمليات عقارية متعددة، لا يكفي إنهاء الإجراء الضريبي إلكترونيًا؛ بل يجب أن تكون العملية قابلة للتتبع في الحسابات.

نوصي بأن يحتوي السجل المحاسبي على:

• قيمة العقار.
• تاريخ التصرف.
• بيانات الطرف الآخر.
• مبلغ الضريبة.
• إثبات السداد.
• عقد البيع أو التوثيق.
• أي مستند خاص بالإعفاء.
• أثر العملية على الحسابات والأصول.

ويتيح النظام المحاسبي من أعمال رقمية إدارة القيود والحسابات والمدفوعات والتقارير، بما يساعد المنشأة على الاحتفاظ بسجل مالي منظم للعمليات.

كما تساعدنظام التقارير الذكي الإدارات على متابعة البيانات المالية والتقارير الناتجة من النظام.

أخطاء شائعة في ضريبة التصرفات العقارية

من الأخطاء التي ننصح بتجنبها:

• افتراض أن الضريبة تطبق على البيع فقط.
• احتساب الضريبة دائمًا على سعر منخفض دون مراعاة القيمة السوقية العادلة.
• الاعتقاد أن المشتري هو المسؤول نظامًا في جميع الحالات.
• إتمام الاتفاق قبل التحقق من حالة الإعفاء.
• الخلط بين ضريبة التصرفات العقارية وVAT.
• الاعتقاد بوجود حد أدنى للخضوع.
• اعتبار كل هبة معفاة دون مراجعة الشروط.
• عدم الاحتفاظ بمستندات التصرف.
• عدم تسجيل العملية قبل الإفراغ أو التوثيق.
• استخدام معلومات قديمة تعود إلى ما قبل نفاذ النظام الجديد في أبريل 2025.

الأسئلة الشائعة عن ضريبة التصرف العقاري

كم نسبة ضريبة التصرف العقاري؟

نسبة ضريبة التصرفات العقارية في السعودية 5% من قيمة التصرف الخاضع للضريبة، ما لم تنطبق حالة إعفاء.

من يدفع ضريبة التصرفات العقارية؟

الأصل أن المتصرف، وهو البائع في عملية البيع المعتادة، مسؤول عن الضريبة أمام الهيئة، مع وجود حالات يمكن أن تنشأ فيها مسؤولية تضامنية على المتصرف له.

هل يوجد حد أدنى لضريبة التصرف العقاري؟

لا يوجد حد أدنى لقيمة التصرف لتطبيق الضريبة؛ فالضريبة بنسبة 5% تطبق على التصرف الخاضع وفق القيمة المحددة نظامًا.

هل الميراث عليه ضريبة تصرفات عقارية؟

التصرف العقاري الناتج عن قسمة التركة من الحالات المعفاة وفق نظام ضريبة التصرفات العقارية.

هل الهبة عليها ضريبة تصرفات عقارية؟

ليست كل الهبات معفاة، لكن النظام يتضمن إعفاء الهبة الموثقة للزوج أو الزوجة أو الأقارب حتى الدرجة الثالثة وفق الشروط النظامية.

متى تسدد ضريبة التصرفات العقارية؟

تسدد في تاريخ التصرف العقاري، ويجوز سدادها قبله، ولا يكتمل التوثيق عادة قبل التحقق من السداد أو وجود الاستثناء.

الخلاصة

لفهم ضريبة التصرف العقاري بصورة صحيحة، اتبع هذه الدورة:

نوع التصرف → قيمة العقار → التحقق من الإعفاء → القيمة السوقية العادلة → حساب 5% → تسجيل العملية → السداد → الإفراغ أو التوثيق

فالنسبة نفسها بسيطة:

قيمة التصرف × 5%

لكن الدقة الحقيقية تكمن في تحديد ما إذا كانت العملية خاضعة، وهل يوجد إعفاء، وما القيمة التي يجب أن تُحتسب عليها الضريبة.

كما يجب الانتباه إلى أن النظام الحالي لضريبة التصرفات العقارية دخل حيز التنفيذ في 10 أبريل 2025، ولذلك يجب الاعتماد على النظام ولائحته الحالية عند مراجعة أي معاملة جديدة.

أما الشركات التي تدير عددًا كبيرًا من العمليات والأصول والمدفوعات، فيمكنها استخدام برنامج محاسبة ونقاط بيع لتنظيم القيود والحسابات والمستندات والتقارير المالية، إلى جانب استعراض حلول أعمال رقمية أو طلب نسخة تجريبية لتقييم النظام وفق طبيعة النشاط.